Waarom verkoopt Woonforte sociale huurwoningen in tijden van oververhitte woningmarkt?

GEMEENTE ALPHEN AAN DEN RIJN - Woningcorporatie Woonforte verkoopt dit jaar zo'n tachtig sociale huurwoningen. Ook in de komende jaren doet de woningcorporatie zo'n tachtig woningen per jaar van de hand. Het mag geen nieuws heten dat de woningmarkt op dit moment oververhit is. Huizenprijzen gaan door het dak, particuliere huurwoningen zijn onbetaalbaar en de wachtlijst voor een sociale huurwoning wil ook maar niet teruglopen. Hoe valt dat met elkaar te rijmen?

De woningcorporatie noemt twee voornaamste redenen om sociale huurwoningen te verkopen. 'Omdat we doorstroming willen bevorderen op de woningmarkt en we het fijn vinden dat starters bij ons een betaalbare woning kunnen kopen. De tweede reden is dat we heel veel nieuwbouwplannen hebben de komende jaren, en dat we dat vanuit gezond financieel beleid voor een deel met eigen geld financieren', legt Monique Brewster, directeur-bestuurder van Woonforte, uit.

Huurders van de woningcorporatie krijgen voorrang bij het kopen van woningen. Zij hoeven niet te bieden, maar betalen de taxatiewaarde als koopsom. Daarbij ontvangen zij ook nog vijf procent korting als ze een huurwoning leeg achterlaten. Het gaat met name om appartementen in complexen waar eerder al een deel van de woningen is verkocht. 'Dan brengen we een soort treintje op gang waardoor mensen toch weer in een sociale huurwoning kunnen instromen.'

Als er geen huurders zijn die een woning willen kopen, komt deze beschikbaar voor de vrije markt. Dan geldt het hoogste bod. Beleggers en pandjesbazen hebben daarbij het nakijken omdat er een zelfbewoningsbeding van kracht is. 'Daarin staat kort gezegd: als je die woning koopt, ga je er zelf wonen. En als je het verkoopt, moet je het ook weer verkopen aan iemand die er zelf gaat wonen en het voor eigen gebruik nodig heeft', legt Brewster uit. 'Dat is een blijvend beding, dat heet een kettingbeding.'

Nieuwbouw

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, stelt dat woningcorporaties door heel Nederland sociale huurwoningen verkopen. In de afgelopen jaren zo'n 10.000 per jaar. 'Woningcorporaties komen ongeveer zo'n 30 miljard euro tekort, dat is een derde van de totale investeringsbehoefte', zegt hij. De opbrengst van de verkoop wordt met name gebruikt voor nieuwbouwprojecten.

Aedes, de vereniging van woningcorporaties, riep politiek Den Haag eerder al op om de verhuurderheffing af te schaffen. Sinds 2013 droegen woningcorporaties al meer dan 11 miljard euro af aan de schatkist. Geld dat ze liever gebruiken om de tekorten te beperken en nieuwe woningen te bouwen.

Woonforte wil in de aankomende jaren zo'n 500 tot 700 nieuwe woningen bouwen. Dat zorgt ervoor dat het totale aanbod aan sociale huurwoningen, ondanks de verkoop van bestaande woningen, blijft toenemen. 'We gaan dit jaar 121 huurwoningen opleveren in De Ampère, de nieuwbouw naast gebouw Toor', noemt Brewster als voorbeeld. Aan de Weegbree in Boskoop verrijzen 15 nieuwe woningen, aan de Prinses Margrietlaan in Alphen aan den Rijn wordt een kantoorgebouw omgebouwd tot 131 woningen en naast het station moeten 257 woningen worden gebouwd.

Lees ook: Nieuwe woningen De Ampère worden in september opgeleverd

'Dit is de bijdrage die wij kunnen doen aan het opvullen van het tekort', zegt Brewster over het aanbod aan sociale huurwoningen. 'En als er nieuwe locaties beschikbaar komen, daar wordt in Alphen natuurlijk heel veel over gepraat, dan willen wij daar ook graag meedoen.' De directeur-bestuurder doelt daarmee op bouwen buiten de kern Alphen aan den Rijn en niet alleen op de zogeheten onorthodoxe woningbouwlocaties in de dorpskern. 'We zien dat dat echt projecten van de lange adem zijn en het zijn vaak kleine plukjes. Dan kun je tien of twaalf woningen bouwen. Als oplossing voor het probleem is het echt een druppel op de gloeiende plaat.'

6 jaar en 3 maanden

Het verkopen van sociale huurwoningen zal bij menig woningzoekende de wenkbrauwen doen fronsen. 'Die zullen dat natuurlijk niet waarderen, dat kun je je voorstellen', zegt Boelhouwer. 'Aan de andere kant, iemand die een woning wil kopen en in de reguliere markt niet aan bod komt, die vindt dit wel een prima idee. Er zullen altijd mensen zijn die dit ondersteunen en die hier last van hebben.'

Gemiddeld duurt het in de gemeente Alphen aan den Rijn zes jaar en drie maanden voordat iemand een sociale huurwoning vindt. Landelijk is dat gemiddeld zeven jaar. De gemiddelde tijd dat iemand actief op zoek is naar een woning is één jaar en elf maanden. Ondanks dat het totale aanbod aan sociale huurwoningen in de komende jaren blijft toenemen, zorgt de verkoop van woningen wellicht voor minder effect op de wachttijden dan gewenst.

Zo'n 26 procent van de woningen in de gemeente Alphen aan den Rijn is in bezit van woningcorporaties. Dat is lager dan het landelijk gemiddelde van 29 procent.

Boelhouwer benadrukt dat gemeenten en woningcorporaties jaarlijks met elkaar om de tafel zitten om afspraken te actualiseren. 'Als je met elkaar tot de conclusie komt dat de wachttijden dusdanig zijn opgelopen dat je er iets mee moet, dan is dat reden om zo'n verkoop te temporiseren of zelfs ermee te stoppen', aldus de hoogleraar. 'Maar dan moet de corporatie wel voldoende financiële middelen hebben om ook die nieuwbouw te kunnen organiseren.'

Doorstroming taak van woningcorporatie?

Het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt noemt Woonforte als tweede reden voor de verkoop van sociale huurwoningen. In hoeverre is het een taak van de woningcorporatie om bijvoorbeeld starters aan een koopwoning te helpen? 'Ja, eigenlijk niet hè', reageert Boelhouwer. 'Als dat inderdaad voor middeninkomens- en lage-inkomensgroepen gebeurt, dan is dat wel te verdedigen denk ik.'

Relatief goedkope koopwoningen worden volgens Boelhouwer nauwelijks gebouwd door projectontwikkelaars. 'Dan is dit eigenlijk de enige gelegenheid die ze nog hebben, om zo'n woning van een corporatie te kopen. Dat voldoet wel in een maatschappelijke behoefte denk ik.'

Ook Brewster ziet het als 'iets doen' aan de woningnood in Nederland. 'Een paar jaar geleden was het standpunt dat het niet een taak is van een woningcorporatie. Nu zijn we vijf, zes jaar verder en komen we tot de conclusie dat het in onvoldoende mate gebeurt en niet door de markt is opgepakt', zegt Brewster. 'En dat is de reden waarom de minister nu besloten heeft, weliswaar tijdelijk, om dat toch weer aan corporaties over te laten.'

Bekijk hieronder de televisiereportage met Monique Brewster (directeur-bestuurder Woonforte) en Peter Boelhouwer (hoogleraar woningmarkt TU Delft).